不動産売買の税金

＜不動産売却時の税金（不動産譲渡税）＞

不動産譲渡税は不動産を売却した時に得られた「譲渡所得（利益）」にかかる不動産売買の税金のことです。
税法上は「譲渡税」という名称はありません。このため不動産の売却時にかかる税金として、 一般に「譲渡税」または「譲渡所得税」と言われています。
不動産などの売却（譲渡）価格そのものではなく、そこから一定の経費を差し引いた後に利益が残った場合に「譲渡所得」とい言います。
不動産の場合は通常の所得税・住民税とは別の分離課税になり、税率も異なります。
また、別表のように長期譲渡所得と短期譲渡所得では課税方法が異なり、所有期間が短いほうが税率が高くなっています。
（売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以内なら短期譲渡所得になる。）
なお、居住用の不動産売買にかかる税金と事業用不動産売買にかかる税金には各種の特例があります。

売 却 し た と き の 税 金	居 住 用	所有期間が5年以下	3,000万円の特別控除		短期譲渡所得
		所有期間が 5年を超える	買い換えない	3,000万円の特別控除	長期譲渡所得
			買い換える	譲渡損が発生した場合、(居住用財産の買い換えに 係わる譲渡損失の繰り越し控除の特例)
	事 業 用	買い換える	特定事業用資産の買い換えの特例
		買い換えない	所有期間が5年以下		短期譲渡所得
			所有期間が5年超		長期譲渡所得

※	特定事業のために不動産を売却した以下の特例もあります。 優良宅地の造成等のために土地を売却 特定土地区画整理事業のために不動産を売却 中高層耐火共同住宅の建設のために不動産を売却 特定民間再開発事業のために不動産を売却

＜相続不動産を売却した時の税金＞

相続財産のほとんどが不動産で相続税を納めるために、相続した不動産を売却して税金を納めるというケースがあります。
このような場合に相続人が相続した不動産以外の所有不動産を売却して相続税を納税したとしても、税務上の特例措置はありません。不動産の売却にかかる税金は通常通り計算して支払うことになります。
ただし、相続や遺贈により取得した財産を、その相続税の申告書の提出期限（亡くなった日から10ヶ月）の翌日以後３年以内に売却した場合には、売却した人の相続税額のうち 一定の方法により計算した金額を、売却した資産の譲渡所得の計算上控除する取得費に加算することができます。
（相続税を納めるために売却した場合でなくても適用可能です。）

※	相続した不動産を売却する場合の所有期間は、相続があった日から計算するのではなく、被相続人が取得したときの日付までさかのぼって計算します。 また、相続した不動産を売却する場合の取得費は、相続時の価額ではなく、被相続人が取得したときの購入金額を引き継ぎます。 従って、相続した不動産売却時の税金の計算をするには、被相続人がいつ・いくらで購入した不動産なのかを確認する必要があります。もし契約書・領収書などの購入金額を証明する書類がみつからない場合には、売却金額の5％が取得費となります。

＜登録免許税＞

所有権の保存や移転登記をする時に登録免許税が必要。登録免許税は、登記を受ける利益に着目し、その登記を受ける者に対して課せられる国税。固定資産税の評価額（課税台帳価格）を基礎として税額が決定されます。（保存登記、所有権の移転登記、抵当権設定登記）

＜印紙税＞

不動産売買契約書や請負契約書作成時に印紙税が必要。印紙税は経済的取引に伴い文書を作成したとき、その文書を作成した者に対し課される国税。

＜不動産取得税＞

土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに、登記の有無にかかわらず課税されます。

【税金を納める人】
土地や家屋を売買、贈与、交換、建築（新築、増築、改築）などにより取得した人
【不動産売買の税金を納める額】
取得した不動産の価格（課税標準額）注１ ×　税率注２

注１	平成21年3月31日までに宅地を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額。
注２	平成18年4月1日から平成21年3月31日までに住宅又は土地を取得した場合、税率は3％です。 平成18年4月1日から平成20年3月31日までに住宅以外の家屋（店舗・事務所等)を取得した場合、税率は3.5％。

【不動産売買の税金を納める時期と方法】
都税事務所・支庁から送られてくる納税通知書に記載してある納期限までに、都税事務所（都税支所）・支庁の窓口のほか、銀行などの金融機関・郵便局などで納めます。
【不動産の価格とは】
不動産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された額で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。
したがって、不動産の売買価格や建築工事費ではありません。
また、土地や家屋の贈与を受けたり、交換により取得した場合も、固定資産課税台帳に登録されている価格となります。
【免税】
課税標準となるべき額が次の金額未満の場合、不動産取得税は課税されません。
土地・・・10万円
家屋　新築、増築、改築・・・23万円
　　　その他・・・12万円
【不動産を取得したときの申告】
不動産を取得した日から30日以内に、土地、家屋の所在地を所管する都税事務所（都税支所）・支庁に申告してください。未登記物件を取得した場合や登記の中間省略をした場合も申告が必要です。
【住宅を取得したときの税金の軽減措置】
(1）新築住宅の場合（増築、改築を含む。）
床面積注１が次の要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。

• 床面積要件

  	下限		上限
  	一戸建ての住宅	一戸建以外の住宅
  居住用	50m2以上	50m2以上	240m2以下
  貸家	50m2以上	40m2以上	240m3以下

  注１	現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も含みます。
  注２	一戸建以外の住宅とは、マンション等の区分所有住宅又はアパート等構造上独立した区画を有する住宅のことをいいます。 なお、床面積要件の判定は、独立した区画ごとに行います。

• 不動産売買の税金控除額
  1,200万円*（価格が1,200万円未満である場合はその額）
  ※一戸建以外の住宅については、独立した区画ごとに控除されます。
• 税額の計算
  （住宅の価格−不動産売買の税金控除額）×3％＝税額

(2）中古住宅の場合

• 要件
  1. 次の１から３のすべての要件に該当していれば、住宅の価格から一定額が控除されます。
     次のいずれかの要件に該当するもの
     1. 平成17年4月1日以後に取得した住宅で、個人が自己の居住用として取得したもの
     2. 平成17年3月31日までに取得した住宅で、人の居住の用に供されたことがあるものを、個人が自己の居住用に取得したもの
  2. 床面積が50m2以上240m2以下のもの（要件の判定は、新築住宅の場合と同様です。）
  3. 次のいずれかの要件に該当していること
     1. 非木造・・・新築後25年以内 木　造・・・新築後20年以内（※軽量鉄骨造は新築後２０年以内。)
     2. 平成17年4月1日以後に取得した住宅で、昭和57年1月1日以後に新築されたもの
     3. 平成17年4月1日以後に取得した上記a、bに該当しない住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの
        （ただし、証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要です。）
• 控除額
  取得した中古住宅の新築された日に応じた額が控除されます。

  新築された日	控除額
  昭和56年7月1日〜昭和60年 6月31日※	420万円
  昭和60年7月1日〜平成元年 3月31日※	450万円
  平成元年4月1日〜平成 9年 3月31日※	1,000万円
  平成9年4月1日以降	1,200万円

  ※上記（２）２の要件もあわせてご覧ください。
  
• 税額の計算
  （住宅の価格−控除額）×3％＝税額

次のいずれかの要件に該当していれば、土地の税額から一定額が軽減されます。 ただし、軽減を受けるためには、土地の上にある住宅「住宅を取得したときの軽減措置」の対象となる住宅であることが必要です。

(1）新築住宅用土地の取得の場合

• 住宅の新築より先に土地を取得した場合
  1. 土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること（ただし、土地の取得が平成14年4月1日以後で、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有している場合、又は土地の取得者からその土地を取得した方が住宅を新築した場合に限ります。）。
  2. 土地を取得した方が、土地を取得した日から3年以内*にその土地の上に住宅を新築していること。
• 住宅を新築した後に土地を取得した場合
  1. 借地して住宅を新築した方が、新築後1年以内にその敷地を取得していること。
  2. 新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内（同時取得を含む。）に同じ方が取得していること（自己居住用ではない未使用の住宅の場合は、新築後2年以内となります。ただし、平成10年4月1日以後の新築で、平成11年4月1日から平成16年3月31日までに土地を取得した場合に限ります。）。
     ※平成16年4月1日から平成20年3月31日までに土地を取得した場合で、土地の取得から3年以内に住宅が新築されることが困難なものとして政令で定める場合には4年以内

(2）自己が居住する中古住宅用土地の取得の場合

• 住宅より先に土地を取得した場合
  土地を取得した方が、土地を取得した日から1年以内（同時取得を含む。）にその土地の上にある住宅を取得していること。
• 住宅より後に土地を取得した場合
  借地して住宅を取得した方が、住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。
  ◎控除額
  次の1、2のいずれか高い方の金額が税額から軽減されます。
  
  1. 45,000円（税額が45,000円未満である場合はその税額）
  2. 土地1m2当たりの価格* ×住宅の床面積の2倍（一戸当たり200m2が限度）×　3％
     * 平成21年3月31日までに宅地を取得した場合は、価格を2分の１にした後の額から1�u当たりの価格を計算します。

住宅や住宅用土地を取得した日から原則として60日以内に、下表の書類（全て写しで可）を添えて、土地、家屋の所在地を所管する都税事務所（都税支所）・支庁に申告してください。

新築住宅
建築工事請負契約書、建築確認済証、検査済証、登記事項証明書（建物）など

中古住宅
　売買契約書、最終代金領収証、登記事項証明書（建物）、住民票など

住宅用土地
土地売買契約書、最終代金領収証、登記事項証明書（土地）、上記新築住宅又は中古住宅の軽減に必要な書類など

＜所得税控除額＞（住宅借入金等特別控除※住宅ローン控除）

住宅ローンなどを利用して住宅を新築、購入、増改築などをしたときは、一定の条件にあてはまれば、その新築や購入又は増改築等のための借入金等(住宅の取得とともにするその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等も含みます。)の年末残高の合計額を基として計算した金額をその住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。
居住した年から１０年間、所得税の控除が受けらます。

●住宅の取得の場合

• 床面積５０�u以上
• 店舗併用住宅の場合は、床面積の１／２以上が居住用であること
• 住宅の取得から６カ月以内に居住し、引き続き居住していること
• 控除を受ける年の所得金額が３０００万円以下であること
• 住宅ローン等の返済期間が１０年以上

●住宅の増改築等の場合

• 工事費用が１００万円を超えること
• 増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替え等

※敷地取得のためのローンも控除の対象となる場合は

• 敷地付住宅を取得する場合
• 住宅と敷地が一体となっている公的融資を受けている場合
• 建築条件付宅地分譲により土地を取得する場合
• 新築の２年以内に敷地を購入した場合

各年ごとの住宅ローン控除制度の概要

居住年	住宅ローン残高等	適用年数	控除の割合
平成１８年中	３０００万円まで	１〜７年目	1.00%
		８〜１０年目	0.50%
平成１９年中	２５００万円まで	１〜６年目	1.00%
		７〜１０年目	0.50%
平成２０年中	２０００万円まで	１〜６年目	1.00%
		７〜１０年目	0.50%